بی توجهی به ابعاد اجتماعی مسکن چطور منابع ملی را هرز می دهد؟ - بی نهایت اس ام اس

به گزارش خبرنگاران، بخش عمده سیاست های مسکن در طی دو دهه اخیر معطوف به افزایش عرضه به وسیله بازسازی بافت های فرسوده شهری و پروژه های مسکن مهر بوده است. نسبت قابل توجهی از مساکن فراوری شده در قالب مسکن مهر خالی از سکنه و نیمه تمام رها شده یا بخشی از مساکن عرضه شده در قالب سیاست بازآفرینی محلات فرسوده، به افراد خارج از گروه های هدف تعلق گرفته و موجب جابجایی های قابل توجه در ساکنان این محلات شده است. به طوری که به موازات ساخت مساکن نو در محلات هدف نوسازی، مستاجران و ساکنان فقیرتر، به سایر نواحی مقرون به صرفه تر و حاشیه ای و اندک ساکنان متمول و با سابقه، به محلات برخوردارتر شهر نقل مکان نموده اند.

حاصل کار توسعه سکونتگاه های غیررسمی و حاشیه ای، بی هویت کردن محلات موجود و ساخت محلات بی هویت تر مساکن مهر شده که در اغلب شهرهای بزرگ، خارج از جریان اصلی عرضه و تقاضا و بی تاثیر در قیمت مسکن، به مساکن موقت و هسته های آسیب زا تبدیل شده اند؛ به عبارت دیگر پاک کردن صورت مسئله جای حل مسئله. یعنی تامین مسکن موقت برای گروه های غیر هدف و انتقال فرسودگی به نواحی دیگر و تخریب ساخت اجتماعی محلات موجود به جای تامین و کنترل بازار مسکن و احیاء محلات فرسوده که به قیمت هرز منابع ملی حاصل شده است.

بر اساس پژوهش های اجرا شده، علت عمده این مسائل، بی توجهی به ابعاد اجتماعی بازسازی محلات موجود و سکونتگاه های نو است. یعنی ساختن مسکن، بدون رعایت الزامات آن؛ سیاستی که سال ها پیش در بسیاری از کشورها با هدف ایجاد محلاتی باکیفیت برای پرورش نسل های آینده و جلوگیری از هرز منابع به کناری گذاشته شد.

در مطالعاتی که به وسیله نقی عسگری، استادیار پژوهش پژوهشکده علوم توسعه پژوهشگاه علوم انسانی و مطالعات اجتماعی جهاد دانشگاهی در زمینه تجربه مسکن مهر و بازسازی بافتهای فرسوده اجرا شده، به واقعیت هایی از تجربه سیاستهای مسکن در دو دهه اخیر که تاییدکننده فرضیه فوق است، اشاره و پیشنهاداتی برای سیاستگذاری های آینده ارائه شده است.

آپارتمان های خالی از سکنه

به رغم اتمام واحدهای مسکونی در پروژه های مسکن مهر، برای مثال در مساکن مهر استان البرز بین 35 تا 48 درصد واحدها خالی هستند. سیاست های تنبیهی مالیاتی، راه چاره تجربه شده برای مقابله با این مسئله و افزایش عرضه واقعی مسکن است.

مساکن موقت و سکونتگاه های بی هویت

محلات مسکن مهر مجموعه هایی کم هویت و بی هویتی هستند که تمایل بالای ساکنان برای ترک، آنها را به مساکن موقت تبدیل نموده است. برای مثال از طرف ساکنان در محلات مسکن مهر البرز تمایل به ترک محله در اولین فرصت، بین 63 تا 82 درصد عنوان شده است.

برنامه های حمایتی در جهت افزایش ضریب سکونت و دوره سکونت، حمایت از مستاجرین و معماری های بوم آورد از جمله راهکارهای آزمایش شده در زمینه ارتقاء هویت سکونتگاه هاست.

متراکم کردن محلات متراکم -نوسازی محلات فرسوده از محل منابع نداشته آنها

تراکم جمعیتی در منطقه ها فرسوده شهرها بیشتر از سایر نواحی شهر است، مثلا در دو محله فرسوده تهران (شبیری-جی و شمشیری) تراکم 386 و 291 نفر در هکتار در مقابل میانه 100 نفر در کل شهر است که از نظر 75 درصد ساکنان نیز اندازه تراکم جمعیت در محله زیاد و یا خیلی زیاد عنوان شده است. در حالی که برنامه نوسازی اساساً بر مبنای افزایش تراکم و اعطای تراکم های تشویقی صورت می گیرد؛ یعنی ایجاد انگیزه مالی و نوسازی با استفاده از منابع نداشته محلات (ظرفیت افزایش تراکم). اثرات منفی متراکم تر کردن محلات بر حسن معروفیت محلات، افزایش ناهنجاری های اجتماعی و غیرقابل سکونت کردن آنها روشن است.

انتقال حق تراکم به سایر نواحی شهر از جمله راهکارهای پیروز در این زمینه است.

سهم بالای جابجایی جمعیت

با ساخت وسازهای امروزی تر، افزایش تراکم و افزایش شدید قیمت مسکن در محلات هدف نوسازی، هم سهم تازه واردان (به علت مهاجرت و تغییرات قیمتی در محلات بالاتر) به محلات نوسازی شده و هم مستاجران سنتی این محلات که دیگر استطاعت تامین اجاره بها و سایر هزینه های سکونت در این محلات را ندارند، افزایش یافته است. برای مثال در محلات آنالیز شده در تهران ،سهم ساکنان تازه وارد (با سابقه سکونت کمتر از 7 سال) بیش از 40 و نرخ سالانه خروج از محله تا 14 درصد است. جابجایی جمعیت اگر بیش از 5 درصد در یک سکونتگاه باشد، نشانه معضلی است.

اعطای تدریجی مالکیت عرصه در پروژه های مسکن مهر و کنترل تراکم به موازات افزایش امکانات رفاهی در محلات هدف نوسازی می تواند از جمله راهکارها در این زمینه باشد.

بیکاری بسیار بالا و نبود برنامه

نرخ بیکاری هم در محلات هدف نوسازی و هم در محلات مسکن مهر بسیار بالاست (بیش از 30 درصد). اما اندازه اشتغال مستقیم ایجاد شده از برنامه نوسازی و پروژه های مسکن مهر برای ساکنان در سطح بسیار نازل (کمتر از2درصد) است. بعلاوه محلات مسکن مهر ماهیت خوابگاهی دارند. مثلا در محلات مسکن مهر استان البرز محل اشتغال حدود 82 ساکنان در فاصله بیش از 5 کیلومتر است.

اما سیاست نوسازی و مسکن مهر تقریباً هیچگونه برنامه ای برای ایجاد اشتغال، نهادسازی برای ایجاد اشتغال و یا تامین فضا برای کسب و کارها نداشته است.

فقر بسیار بالا و سکوت برنامه

فقر هم در محلات هدف نوسازی و هم در محلات مسکن مهر گسترده و بحرانی است (شاخص فقر درآمدی حدود 75 درصد و فقر نسبی حدود 90 درصد). در مساکن مهر پدیده تمرکز افرادی که در سال های گذشته تجربه ورشکستگی داشته اند نیز دیده می گردد (بین 33 تا 45 درصد ساکنان).

اما سیاست نوسازی و مسکن مهر هیچگونه برنامه ای برای آموزش، توانمند کردن و ارتقاء منابع درآمدی ساکنان ندارد.

فقط مسکن می سازیم

با وجود کیفیت پایین ساخت وساز در پروژه های مسکن مهر، این گفته تا حد زیادی درست است که فقط خانه می سازیم، چرا که این پروژه ها به رغم گذشت بیش از 5 سال از افتتاح، با کمبود شدید امکانات رفاهی و اجتماعی مواجهند. دسترسی به حمل و نقل عمومی، کمبود شدید امکانات آموزشی، تفریحی، ورزشی (سرانه زیر 0.12 مترمربع در مقابل استاندارد 1 تا 1.5مترمربع) و نداشتن برنامه حمایتی برای در دسترس سازی امکانات موجود برای تمامی اهالی با توجه به استطاعت ایشان، کمبود بسیار شدید فضای باز عمومی و حتی کمبود در زمینه امکانات مذهبی (سرانه زیر 0.07 مترمربع در مقابل استاندارد 0.3 تا 0.5 مترمربع) برای جمعیت موجود، موجب شرایط بسیار نامناسب در محلات مسکن مهر شده است. این شرایط کم و بیش در محلات نوسازی شده نیز به همین منوال است.