مصوبه جلوگیری از احتکار زمین های مسکونی ابلاغ شد ، کدام شهرها مشمول این مصوبه می شوند؟ - بی نهایت اس ام اس

به گزارش خبرنگاران، فرزانه صادق مالواجرد معاون شهرسازی و معماری و دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری ایران هشتم خرداد ماه دو مصوبه مربوط سیاست های محرک عرضه زمین و جلوگیری از احتکار اراضی مسکونی در محدوده شهرها و سیاست های باز تنظیم نظام پهنه بندی تراکم ساختمانی شهر ها را به صورت مجزا برای استانداران سراسر کشور ابلاغ کرد.

شورایعالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ 1402/03/01 در راستای اجرای حداکثری طرح های توسعه شهری تحقق کاربری های مورد احتیاج شهر و به منظور پیشگیری از رانت حبس ظرفیت های مسکونی موجود شهرها و قرارگیری این اراضی در چرخه ساخت وساز، در اجرای تبصره ماده 12 قانون جهش فراوری مسکن و مصوبه بازتنظیم نظام پهنه بندی تراکمی ساختمانی شهرها، مقرر کرد، ادارات کل راه وشهرسازی استان ها ضمن بازپس گیری آن دسته از اراضی واگذار شده به تعاونی ها و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی که مطابق مفاد قرارداد احداث نشده است، نسبت به پیگیری تغییرکاربری اراضی مسکونی که در طی دوره طرح، اقدامی در جهت احداث بنا در آنها نشده باشد، به کاربری های خدماتی اقدام کند.

تبصره- باز پس گیری اراضی دولتی واگذار شده موضوع این مصوبه در چارچوب آیین نامه اجرائی مصوب هیات وزیران انجام خواهد گرفت و اراضی دولتی بازپس گرفته شده از شمول اقدامات بعدی این مصوبه مستثنی است.

مراحل و چگونگی انجام تغییر کاربری

-شناسایی اراضی دارای کاربری مسکونی که در طی دوره طرح در فرآیند ساخت و سازقرار نگرفته اند به تفکیک نوع واگذاری، مساحت زمین، نوع مالکیت (حقیقی،حقوقی،تعاونی)، تاریخ آخرین نقل و انتقال و تاریخ تغییر کاربری به مسکونی(در صورت تغییر کاربری به وسیله کمیسیون ماده5)، به وسیله شهرداری و با تایید دبیرخانه کمیسیون ماده 5.

-اعلام ضرب الاجل حداکثر 6ماهه پس از شناسایی به مالکان این اراضی برای اقدام به دریافت پروانه و احداث بنا به وسیله شهرداری.

-مشخص میزان کمبود کاربری های خدماتی عمومی درمقیاس مناسب، با اولویت تامین خدمات عمومی مورداحتیاج جمعیت افزایش یافته ناشی ازمصوبه بازتنظیم نظام پهنه بندی تراکمی ساختمانی شهر با هماهنگی دستگاه های اجرایی ذیربط به وسیله ادارات کل راه و شهرسازی.

-ارائه گزارش اقدامات اجرا شده به کمیسیون ماده5 و پیشنهاد تغییر کاربری آن دسته از اراضی مسکونی که علیرغم سرانجام ضرب الاجل، نسبت به دریافت پروانه و احداث بنا اقدام نکرده اند به کاربری های خدمات عمومی مورد احتیاج (با اولویت اراضی بزرگ مقیاس)

اقدامات فوق الذکر در شهرهایی که طرح جامع یا تفصیلی در مرحله تهیه یا بازنگری می باشد، در فرآیند تهیه طرح اعمال خواهد شد. مسئولیت هماهنگی و نظارت بر حسن اجرای این مصوبه با استانداران بوده و استانداری ها مکلفند گزارش دوره ای انجام مصوبه را به همراه مسائل اجرایی و پیشنهادات استان در بازه های زمانی 6ماهه به دبیرخانه شورایعالی ارسال نمایند تا ضمن جمع بندی و گزارش عملکرد به شورایعالی، در فرآیند اصلاحات احتمالی مصوبه مورد استفاده قرار گیرد.

سیاست های باز تنظیم نظام پهنه بندی تراکم ساختمانی شهرها

شورایعالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ 1402/03/01 مقرر کرد: به منظور بهره گیری از ظرفیت توسعه درونی شهرها، به روزآوری، تعدیل و منطقی کردن توزیع تراکم ساختمانی، ایجاد شفافیت، کاهش طرح درخواست¬های موردی تغییر طرح تفصیلی و پاسخگویی به احتیاج تامین زمین قانون جهش فراوری مسکن از اراضی داخل محدوده شهرها، ادارات کل راه و شهرسازی استان ها می توانند با همکاری و درصورت تقاضای شهرداری های شهرهای مشمول این مصوبه، موضوع بازتنظیم نظام پهنه بندی تراکمی ساختمانی شهر را به ترتیب زیر مورد مطالعه قرارداده و نتیجه را جهت تصویب به کمیسیون های ماده 5 شهر مربوطه ارائه کند.

بعلاوه شورایعالی پیشنهاد می گردد برنامه احتیاج به مسکن(سهمیه هریک از شهرها از سقف کلی مشخص شده در قانون جهش فراوری) به منظور واقعی سازی احتیاج مذکور، براساس ملاحظات شهرسازی و نتایج مطالعات طرح جامع مسکن به وسیله وزارت راه و شهرسازی مورد بازنگری قرار گرفته و جهت تصویب به شورایعالی مسکن ارائه گردد.

1) شهرهای مشمول این مصوبه:

همه شهرهای با بیش از 50 هزار نفر جمعیت که در فرآیند طرح نهضت ملی مسکن با محدودیت تامین زمین در اراضی پیرامون روبرو بوده اند، مشروط به وجود موارد زیر مشمول این مصوبه به شمار می آیند:

الف - گذشت بیش از 2 سال از ابلاغ طرح جامع.

ب - عدم قید محدودیت جمعیت پذیری در طرح جامع مصوب.

2) توضیح خدمات انجام مطالعات:

انجام مطالعات بازتنظیم نظام پهنه بندی تراکمی ساختمانی شهرها با رعایت حفظ چارچوب های کلی طرح جامع و مشتمل بر مراحل زیر انجام می پذیرد:

الف) مرحله تشخیص:

1- گونه بندی بافت های شهری با توجه به شرایط ویژه هر شهر به منظور زون بندی تراکمی شهر مورد مطالعه.

2 - شناسایی و احصای منطقه ها ملزم به کاهش تراکم ساختمانی یا ممنوعیت احداث بنا مانند پهنه های فرونشست، خطوط گسل، حرائم طبیعی یا مصنوع(مانند حریم رودخانه، حریم آثار تاریخی، حرائم امنیتی، ......)

3- شناسایی منطقه های از شهر که تمایل یا امکان ساخت و ساز در حد مجاز طرح تفصیلی در آنها وجود ندارد به وسیله آنالیز پروانه های صادره و بازدیدهای میدانی.

4 - شناسایی منطقه ها مسکونی دارای گرایش توسعه به وسیله آنالیز پروانه های صادره، آمار کمیسیون های ماده 5 و ماده 100 و قیمت زمین و واحد مسکونی در سطح شهر.

5 - شناسایی اراضی دارای کاربری مسکونی که در طی دوره طرح نسبت به احداث بنا در آنها اقدام نشده باشد به تفکیک نوع واگذاری، مساحت زمین، نوع مالکیت (حقیقی،حقوقی،تعاونی).

6 - شناسایی اراضی قهوه ای مانند اراضی ذخیره شهری و املاک با کاربری های ناهمخوان با سکونت مانند کارخانجات و ......

ب) مرحله تحلیل:

1 - مشخص محدودیت های توسعه در اراضی موضوع بند 4-الف از قبیل کمبود و یا عدم امکان تامین زیرساخت ها، عرض معابر و مسائل ترافیکی، کمبود خدمات عمومی و .....

2- آنالیز و پیشنهاد عوامل موثر در تحریک توسعه اراضی موضوع بند 3-الف مانند افزایش خدمات عمومی، بهبود زیرساخت های شهری، اصلاحات ترافیکی و اصلاح در ضوابط و مقررات غیر تراکمی احداث بنا.

3 - تحلیل داده ها و ارائه نقشه زون های پیشنهادی مجاز، مشروط و ممنوع توسعه مسکونی و افزایش تراکم.

4- تحلیل اثرات و برآورد میزان جمعیت پذیری و افزایش واحدهای مسکونی درصورت اصلاح ضوابط در هریک از پهنه های مجاز و مشروط.

ج) مرحله استنتاج و ارائه اسناد:

1- نقشه زون های پیشنهادی دارای قابلیت افزایش میزان تراکم ساختمانی مسکونی به همراه ضوابط و مقررات مربوطه.

2- تدقیق و تغییر کاربری اراضی قهوه ای و تصویب طرح آماده سازی بعدی در کمیسیون ماده 5(به استثنای اراضی مشمول قانون انتقال پادگان ها).

3- نقشه زون های پیشنهادی مشروط برای افزایش میزان تراکم ساختمانی مسکونی به همراه شرایط مربوطه

3) سایر الزامات:

الف) در صورت عدم تغییر جمعیت پذیری شهر در اثر اعمال اصلاحات منتج از نتایج این مطالعه و یا افزایش جمعیت در چارچوب موارد زیر(با تشخیص دبیرخانه شورایعالی)، موضوع مغایر با اساس طرح جامع نبوده و تصمیم کمیسیون ماده 5 در تغییر طرح تفصیلی به عنوان مصوبه نهایی قابل اجراست:

1- افزایش جمعیت تا سقف جمعیت پذیری ناشی از فراوری واحدهای مسکونی ابلاغی موضوع دستورالعمل مورخ 17/7/1400 وزارت راه و شهرسازی (مصوب جلسه 25/8/1400 شورایعالی مسکن)، با لحاظ کردن جمعیت پذیری اراضی الحاقی احتمالی به شهر و مشروط به افزایش افق طرح جامع شهر مربوطه متناسب با ضریب رشد جمعیت ملحوظ در طرح جامع حداکثر به مدت 4 سال.

2- افزایش جمعیت پذیری شهر مربوطه تا سقف 5% جمعیت پذیری مصوب در افق طرح جامع شهر (موضوع ماده 70 قانون احکام دائمی)

3- افزایش جمعیت متناسب با کاهش جمعیت ناشی از اصلاح در ضوابط و مقررات ساخت و ساز در منطقه ها ملزم به اعمال محدودیت اجباری تراکم ساختمانی یا ممنوعیت احداث بنا (موضوع بند 2-الف این مصوبه) و بعلاوه کاهش جمعیت پذیری ناشی از تغییرات کاربری و کاربرد اراضی و املاک از مسکونی به سایر کاربری های شهری.

تبصره: کلانشهرها و شهرهایی که در طرح جامع آنها به محدودیت جمعیت پذیری تاکید شده باشد، مشمول این بند مصوبه نیستند و هرگونه تصمیم کمیسیون ماده 5 در این خصوص مستلزم تایید و تصویب آن در شورایعالی شهرسازی و معماری خواهد بود.

ب) تغییر ضوابط ساخت و ساز در پهنه های مشروط (موضوع بند 3-ج) موکول به تحقق شروط ذکر شده و گزارش آن به کمیسیون ماده5 و تصویب کمیسیون است.

ج) مشخص پهنه های بلند مرتبه در چارچوب مصوبه بلندمرتبه سازی (مصوب 6/7/1397 شورایعالی) و ضوابط این دستورالعمل برای شهرهای مشمول مصوبه بلندمرتبه سازی بلامانع است.

د) افزایش تراکم ساختمانی موضوع این مصوبه در قالب تراکم مازاد بر تراکم مجاز طرح جامع، با هماهنگی وزارت کشور مشمول عوارض ویژه مصوب شورای اسلامی شهر مربوطه می گردد.

ه) شهرداری مکلف است نسبت به تامین خدمات عمومی مورداحتیاج جمعیت افزایش یافته از محل عوارض ویژه موضوع این بند و بعلاوه استفاده از ظرفیت اراضی موضوع بند 2-الف-5 این مصوبه اقدام کند. خدمات عمومی طرحهای آماده سازی موضوع بند 2-ج-2 در درون طرح و یا در شعاع عملکردی لازم پیش بینی و همزمان با تصویب طرح به تصویب کمیسیون ماده5 خواهد رسید.

و) انجام مطالعات بازتنظیم نظام پهنه بندی تراکمی ساختمانی بصورت یکپارچه برای کل شهر و یا برای منطقه های از شهر مشروط به رعایت ضوابط این مصوبه قابل انجام است.

ز) در اجرای بند1 ماده 49 آئین نامه نحوه آنالیز و تصویب طرح های توسعه و عمران، پس از تصویب و ابلاغ مطالعات بازتنظیم نظام پهنه بندی تراکمی ساختمانی هر شهر، پذیرش درخواست های موردی تغییر تراکم طرح تفصیلی و طرح آن در کمیسیون ماده5 صرفا در صورت ارائه دلایل متقن مبنی بر ضرورت تغییر مذکور امکان پذیر خواهد بود.

ح) اعتبار این مصوبه برای هریک از شهرهای مشمول تا زمان بازنگری و ابلاغ طرح جامع تجدیدنظر شهر مربوطه است.

ط) دبیرخانه شورایعالی مکلف است دستورالعمل بهره گیری از ظرفیت انتقال حق توسعه برای اراضی متاثر از محدودیت های الزامی موضوع بند 2الف2 را با همکاری وزارت کشور تدوین و جهت تصویب به شورایعالی ارائه کند.